Препятствием к приватизации земли является изъятие из оборота земельных участков, установленные в статье пункте 4 статьи 27 ЗК РФ. Это земли государственных заповедни­ков и парков, земли стратегического назначения, земли вооруженных сил и федеральной службы охраны, земли под объектами атомной энергетики, земли занятые воинскими и гражданскими захоронениями и другие земли, имеющие особое значение для безопасно­сти и обороноспособности государства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 ЗК РФ не предоставляются в частную собственность земли ограниченные в обороте, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ, земли, ограниченные в обороте, это земли в пределах особо охраняемых природных территорий, земли водного и лесного фонда, земли, занятые особо ценными объектами культурного наследия, историко-культурными заповедниками, земли необходимые для обеспечения безопасности и оборо­носпособности государства, земли в границах закрытых административно-территориальных образований, земли, предоставленные для нужд организаций транспор­та, для нужд связи и другие подобные.

Однако не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц. Так, например, в соответствии с Земельным кодексом РФ земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, теле­видения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности и земли иного специального назначения могут находиться в собственности граждан, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями использования земли для указан­ных нужд.

Достаточно ясный перечень обстоятельств, препятствующих приватизации земельных участков, также указан в пункте 8 статьи 28 Закона о приватизации. В пункте 4 Постанов­ления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что, рассматривая дела о прива­тизации земли, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации земли, установлен­ным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государствен­ной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).

В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижи­мости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке преду­смотрено строительство другого объекта. Названные обстоятельства должны приниматься судами во внимание также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка.

ОБЖАЛОВАНИЕ ОТКАЗА В ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЛИ

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения в отноше­нии него договора купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государ­ственной власти не направляет заявителю проект договора купли-продажи, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незакон­ными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

В соответствии со статьей 13 ГК РФ недействительным может быть признан судом только такой ненормативный правовой акт, который не соответствует закону или иным правовым актам и нарушает гражданские права и охраняемые законом интересы заинтересованного лица.

В случае признания действий (бездействия) исполнительного органа государственной власти незаконными, суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

При анализе возможности обращения в арбитражный суд с указанным выше требованием необходимо учитывать, что согласно пункту 4 статьи 198 АПК РФ соответствующее заяв­ление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда органи­зации стало известно о нарушении ее прав и законных интересов. Срок для подачи заявле­ния может быть восстановлен судом, только если он пропущен по уважительной причине. Также за собственником недвижимости признается право предъявления иска о понужде­нии к заключению договора купли-продажи земельного участка. При этом следует учиты­вать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Россий­ская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к за­ключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой до­говор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ. Пунктом 4 данной статьи предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с действующим за­конодательством заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Как следует из пункта 8 статьи 126 АПК РФ, обязательным приложением к такому исковому заявлению о понуждении является проект договора, заключить который просит истец.

ПРИВАТИЗИРУЕМЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Объектами приватизации являются земельные участки. Существует различная классифи­кация земельных участков. Наиболее важными для понимания процесса приватизации земли являются 4 вида классификации.

1.  По наличию прав на земельный участок до приватизации:

-        земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования; земельные участки, находящиеся у граждан на праве пожизненного наследуемого вла­дения;

-        земельные участки, находящиеся на праве аренды.

2.  По наличию на земельном участке строений:

земельные участки, расположенные под зданиями, строениями, сооружениями, нахо­дящиеся в собственности граждан и юридических лиц; -   земельные участки свободные от зданий, строений, сооружений.

1. По категории земельного участка
2. По месту расположения земельных участков (для определения выкупной стоимости). Субъектами приватизации земли выступают граждане и юридические лица. Земельный участок может быть приватизирован на следующих правах:

единоличная собственность (один собственник земельного участка);

долевая собственность (каждый из сособственников имеет право собственности на долю

земельного участка);

совместная собственность (это собственность супругов и лиц, которые ведут крестьянское

(фермерское) хозяйство).

ОБЩИЙ ПОРЯДОК ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Земельным кодексом РФ установлен общий порядок приватизации земельных участков. Однако для каждого вида участка существуют особенности приватизации. Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. Принципиально называть приватизацией передачу в аренду земельного участка нельзя, но, тем не менее, в практике аренду часто называют приватизацией. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Однако каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собствен­ность земельный участок, находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или находящийся в его пожизненном наследуемом владении, при этом взимание дополнитель­ных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допуска­ется.

Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в соб­ственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подают заявления, в котором должны быть определены: цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры, местоположение, испрашиваемое право на землю.

Также необходимо предоставить документы, удостоверяющие личность гражданина. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земель­ных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме земель изъятых или ограниченных в обороте.

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистра­ции в территориальном органе Федеральной регистрационной службы. В соответствии с ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним" для регистрации необходимы следующие документы: